平成28年 新年のご挨拶

明平成28年1月16日の例会の予約ができました

年開け早々のせいか、空きが少なくあわてましたが、なんとか
滑り込めました。

施設名称 京橋プラザ区民館　和室
　　　　　　　　　９月に例会をした「京橋区民館」とは別の場所ですので
　　　　　　　　　ご注意ください
利用日時 2016/01/16　13:00～17:00
利用目的「会議」
利用人数「20人」
使用料区分「一般」

郵便番号：103-0005
住　　所：東京都中央区銀座1丁目25番3号
TEL ： 03-3561-5163
アクセス ：都営浅草線宝町駅A1出口
           有楽町線新富町駅2番出口
           中央区コミュニティバス（江戸バス）
          ［北循環］新富区民館30番　5分程、
          ［北・南循環］中央区役所1番　5分程

地図その他詳細は
http://chuo7kuminkan.com/about/kyobashi-p.html

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　木村

ホームページのコンテンツ移植のお知らせ

従前の www.path.ne.jp/~baumdorf にあった、旧東京ホームページ
のコンテンツ

http://baumdorf.world.coocan.jp/tadasukai.html

に移植しました。

今後の方針については

http://baumdorf.world.coocan.jp/

をご覧ください。

「横浜のマンション沈下事件」何が一番問題なのか

今、大きな騒動になっているマンション沈下問題。
確か、最初にニュースになってたのは、昨、平成26年の秋だったと思います。
　それがなぜか１年近くも経ってから、今の騒ぎになったというのは、何とも不思議です。

ちょうどそのころ建築専門家の方とお話をする機会があり、当然その話題になったのですが、そのときの共通認識は
「杭のうちかなりの本数の先端が支持層に届いていないのは確からしい」
「しかし、そのような施工をするのは、通常『有り得ない』」
というものでした。

　もちろん「有り得ない」というのは、物理的に起こりえないという意味ではなく、施工者の、いわば動機付けの問題です。

　杭の先端が、支持層、ひらたくいえば「杭の先端を支えさせようとする地中の地盤」に届いていなければ、今回起こったように、その杭がささえている建物は、沈んでしまうか、傾いてしまいます。

　そうなると、損害額は、軽く見積もっても数十億円。個人レベルで賠償できる額ではありませんし、支持層に届いていないのが分かりながら、そこで掘削をやめてしまったとすれば、それは故意の不法行為ということですので、たとえ破産したとしても、責任を逃れることはできません。

　杭の長さ、いいかえれば、地盤を掘削する深さは、設計図書で指示されているわけですが、これは別に山勘で決めているわけではなくて、主にボーリング調査などによる、地中の各層の硬さや土の性質の調査結果に基づいて決めてれられているわけです。

　もちろん、地中のいわば「硬い層」の位置（高さ）は、おおむね平らといえるのですが、元は、我々が今住んでいるのと同じ「地面」だったのですから、場所によって多少の高低差があることになりますので、設計で決められた深さは、やや乱暴にいえば「目安」、つまり「ほぼこれ位の深さ前後の、これ位以上の硬さの地盤に達するように、杭を設けなさい」という指示なのです。

　そのため、杭を設けるために地盤を掘削するときには、いわばそのための「巨大なドリル」の先端部が、今どの程度の硬さの地盤に達しているのかを確かめながら掘り進める必要があります。
　それを確かめる方法が、一部の報道でふれている「電流計」のようです。

　同じドリルを使って、アルミ板と鋼鉄版に穴を開ける場合、柔らかいアルミ板に穴を開けるときの方がはるかに小さい力で穴を開けることができます。地盤の掘削もいわば、前に書いたように「巨大なドリル」を使うので、硬い地盤を掘ろうとすると、より大きな力が必要になり、したがって、ドリルを回すモーターにより大きな電流を流さなければいけないことになります。

　　「ドリル」の先は、地中数十メートル下にありますし、穴の大きさも杭の太さ＋α程度ですですので、そこに降りていって地盤の硬さを測ることはできないのですが、その電流を監視することによって、その先端が所定の硬さの地盤に達しているかをチェックできるわけですし、現実的には、それしか方法がないわけです。

　先に書いたように、地層にも多少の凹凸はありますので、考えていたよりも浅いところで、硬い地盤に達することもあり、その場合は、工事監理者を交えて協議して、そこで掘削を止めるかどうかを検討することになりますし、予定の深さに達したのになかなか硬い地層に達しないときも同様です。

　つまり、所定の深さちかくまで掘り進んだら、（後から記録をチェックするのではなく）計器によって「必要にして十分な深さまで掘削できたか」を監視する必要があるのです。

　今、報道では、記録の捏造・書き換え・使い回しばかりがとりあげられている感がありますが、この事案で、それよりもはるかに重要なのは、
「掘削中のリアルタイムの監視が行われていなかったらしい」
ということなのです。

１１月２１日（土）の次回の例会の会場の予約ができました、

施設名称 久松町区民館　和室　６号室和室
利用日時 2015/11/21　13:00～17:00
利用目的「会議」
利用人数「20人」
使用料区分「一般」

郵便番号：103-0005
住　　所：東京都中央区日本橋久松町1番2号
電話番号：03-5640-5606
アクセス：
・都営新宿線馬喰横山駅A3出口徒歩5分
・東京メトロ日比谷線または都営地下鉄浅草線人形町駅下車A4番出口　徒歩7分
・JR馬喰町駅A2出口7分
・中央区コミュニティバス（江戸バス）北循環16番
　　　　　　　　　　　「浜町一丁目」停留所下車徒歩2分（久松児童公園そば）

地図その他詳細は
http://www.meccs.co.jp/shiteikanri/chuo/hall/hisamatsu.html

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　木村

　　　　　　　　　　　　　　

欠陥住宅を正す会平成27年9月東京例会についての重要なお知らせ

【急告】

欠陥住宅を正す会平成27年9月東京例会

についての重要なお知らせ

 

過日ご案内いたしました、来る９月１９日開催の標記例会ですが、折悪しく建築専門委員が２名とも出席できなくなりました。

　

つきましては、ある程度までの事柄であれば、法律専門委員でも対応可能ではありますが、継続相談その他、建築技術にかかわる複雑な事項に関わるご相談につきましては、直接、担当の専門委員までご連絡をいただくか、次回１１月２１日の例会までお待ちいただきたくお願い申し上げます。

 

照会・連絡先：

〒100-6311

東京都千代田区丸の内2-4-1

 丸ビル1111

丸ビル綜合法律事務所内

弁護士　木　村　　　孝

TEL.：03-3211-7386

FAX.：03-3211-0961

E-mail：baumdorf@mblaw.jp

連絡用Brog：http://defectarchityo.blogspot.jp/

ご連絡は、なるべくFAXかメールで、また、メールの場合は、表題に[正す会]とご記入いただければ幸いです。

弘前城の曳家作業【2017/09/19追記しました】

建物を移動するには、大別すると
・いったん解体して部材の状態に戻して、別の場所に持って行って，建て直す方法
　　バカバカしく見えるかもしれませんが、江戸時代、茶道好きのお大名には、参勤交代の際
　　に、そうやって「お気に入り」の茶室を江戸と国許の間で移動させていた人もいました
・いったん基礎から外しておいて持ち上げておいて、横にずらし、
　　新しい基礎の上に載せる
　　仮の基礎の上に載せておいて、元の場所に新しく基礎を作り、再び建物をずらして載せる
　　「曳家」と呼ばれる方法
などがあります。


　どちらも、どんな建物でもできる、というわけではありませんが、後者の「曳家」は、
・土地区画整理などで、移転しなければならないときに、建物を「ちょっとずらせば済む場合」
・国宝・重文など文化財建築物なので、それしか方法がない場合
・基礎に重大な欠陥があり、基礎を作り直すまで、建物をずらして置いておけるほど敷地にゆ
　とりがある場合
などには検討の余地がある、というかコスト面でそれしかやりようがないこともあります。
　
　今年の７月から、上の2番目の典型例で、青森県の弘前城の曳家が始まりまた。
　ここでは、天守閣の下の石垣を積みなおして修理する必要が生じ、そのためには、上に載
っている天守閣の方をいったん石垣の上から取り除かなければならかったためのようです。


　その経過は、ここ
http://www.wagatsumagumi.jp/category/2017033.html
に詳しく写真入りで順次報告されています。

　建築の作業は「段取り７分で、仕事が３分」とも言われていますが、ここでも、建物を動かす作業よりむしろ、その前に、動かすことによって建物が歪んでしまうのを防ぐための「下ごしらえ」がいかに大変かがわかります。


　もちろん、弘前城は重要文化財であるうえ、建物が傾くと歪みが生じて塗り壁がガタガタに割れてしまうので、建物のあちらこちらにセンサを取り付けて常時建物の変形を監視しながら、コンピュータ制御の油圧ジャッキで持ち上げる必要があります。
　これも「持ち上げること自体」よりもコストがかかるはずで、一般住宅の場合は、そんな手間暇・コストはとてもかけられませんので、結局、建物がある程度歪んでしまうのは承知のうえで、「下ごしらえ」は「ほどほど」にし、その代わりに、最終的に歪んでしまった建物を正常な状態に戻すために、壁を全部解体して作り直す必要が生じるのが、ほぼ不可避なのですが、往々にして、事前に、そのコストが忘れられがちになるので要注意です。
　そのコストを勘案すれば、条件次第ですが、建物全部を取り壊してしまっても一般的な住宅ならとくに問題はないのですから、完全に建て替えてしまった方が、曳家するよりもかえって「安上がり」になることもあるのです。


【追記】

知人のブログに、この曳家工事の現況（2017/09/09現在）がリポートされていました。

弘前城 天守閣の曳家を見る

平成27年9月19日（土）の東京例会の会場

［平成27年9月19日（土）の東京例会の会場］

今日、予約できました。

京橋区民館６号和室（２０名の会議目的）

http://chuo7kuminkan.com/about/kyobashi.html

京橋、宝町のどちらからも、徒歩２分と便利

この部屋、舞台があるので、足が疲れたら腰掛られそうです。

平成２７年７月１８日の例会終了

無事終了しました。

今回使用できた日本橋公会堂会議室。

足場もよく、館内も静か、係員の方も丁寧、と正解だったと思います。

次回は、９月１９日の第三土曜日となります。

８月上旬には、会場が決まると思いますので、決まり次第、まず、このブログでお報らせいたします。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　木村＠東京

「再施工中の建売住宅」の顛末

先日の総会の折にお話した…

我が家のご近所で新築中だった、となりあった2棟のうち1棟が、
・外壁の下地材の合板が貼られた段階で途中で工事が止まり
・その後取り壊しが始まった
建売住宅。


総会のときの専門委員の推理では…
・もう1棟の買主が、庭にするため土地を買い取った
という説が有力でした。


どうなることから見ていたら…
鉄筋コンクリートの基礎まで「きれい」に取り壊されてしまいました。


ここ
http://defectarchityo.blogspot.jp/p/blog-page.html
に触れた「住宅瑕疵担保履行法」の制定以来、通常なら、その保険機関が、設計や施工をチェックしますので、あの段階で基礎まで解体しなければならないような重大な欠陥があったとは考えにくいので、やはり「総会のときの我々の推定が正しかった」と思っていたのですが。


その後、あれよあれよという間に
・鉄筋コンクリートの基礎がまた施工され
･先日、躯体も組み上げられました
　（しかも、いまどき珍しい、クレーン車を使わない手作業）


建物の規模も従前のものと変わりがありません。


いまだによくわからないところはありますが、一種の消去法で
・保険機関がチェックする躯体つまり建物の骨組みや防水以外の欠陥でなかればまずあり得ない
・しかし、躯体だけでなく基礎まで作り直さなければならないほどの重大な問題があったはず
となると…


現時点では
「階段回り」
が思い至ります。


詳しくは（バックデータを探して取りまとめる必要があるため）続編で。


　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　木村＠東京

国民生活センターWebマガジン「住宅に関する相談事例を考える」

木村が、国民生活センター発行のＷｅｂマガジン「国民生活」の
2012年8月号(No.1)【創刊号】～2013年8月号(No.13)
の第13回にわたって連載した

「住宅に関する相談事例を考える」

のバックナンバーのＰＤＦ版が

http://www.kokusen.go.jp/wko/data/bn-sjutaku.html

に掲載されています。

ここのブログの下部にリンクされている「ページ」
欠陥住宅紛争はなぜ減ったか
で、あらあらは理解していただけるとおり、過去20年の間に、欠陥住宅紛争は質・量ともに大きく変化しています。

　その中で、
・地盤（というより敷地）をめぐる問題
・新らしい、建築材料や設備をめぐる問題
が、目立って残っていることから、それらのいくつかを取り上げました。

上のリンクをクリックすると、目次が表示されますので、ご興味のあるものをご一読ください。

７月１８日の東京例会の会場が予約できました。

平成２７年７月１８日

午後１時～５時

に予定しておりました例会の会場

先週木曜日に中央区の集会場予約システムの一般団体登録をしたうえ、

今日

中央区　日本橋公会堂
http://www.nihonbasikokaido.com/shisetsu#access

第２和室

の予約がとれました。

一般団体の予約ができる初日だったのですが、土曜午後となるとほとんど満杯。

洋室の残っていたのは晴海埠頭の突端近くの「ほっとプラザはるみ」だけ

そんな中で、ここの和室だけ、駅から２分なのに、エアポケットのように残っていました。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　木村

PS:これで、しばらくは東京例会Ｗｅｂの移設・再構築に集中できます。

ホームページ移転先発見

東京例会のページは、おそらく技術的原因だと思いますが、FTPがうまく機能せず、「更新したくても更新できない」状態が続いていたものの、大阪のホームページが機能していれば問題ないとの判断もあって、抜本的な対応はとらなかったのですが…

先日、大阪本部のホームページの更新も止まっているとの話を聞き、早急に対応を考えざるを得なくなりました。

とはいえ、今まで何度か復旧作業を試みた、従前のホームページにこだわるより（使用可能な容量がすでに満杯なこともあって）、新しいドメインを探していたところ…
「灯台元暗し」で意外なところにありました。

しかも、（追加）コストは年1000円+と破格

http://baumdorf.world.coocan.jp/

8月の、www.path.ne.jp の契約更新時期までに、コンテンツの移転+更新を終わらせて、そちらを解約できるようになるとよいのですが。

新ページのコンセプトは、上記アドレスのトップページでご確認ください。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　きむら

平成２７年度の総会のご報告

欠陥住宅を正す会の総会が、
・平成２７年５月１６日
・東京都港区新橋　のホテルユニゾ２階会議室
で開催されました。

総会では
平成２６年度会計報告
に続き
新年度役員選任で、前年度役員全員が再任されました。

ここまでは、ほぼ前年までどおりですが、今回の最重要議題は、今後の東京例会の開催頻度と開催場所にありました。

その骨子は、ここ数年、相談者とくに新規入会者が減少傾向にあることから、
１　例会の開催間隔を、これまでの２か月に１回から３か月に１回にしてはどうか
２　上記の事情から、今後経常支出を削減する必要があり、今後は、たとえば区
　　民センターなど公営の会議室の利用に転換をはかる必要があるのではないか
との２点です。

いずれも、これまでの数回の例会で、会員の皆様からのご意見や、ご提案を集約してきたところでしたが、意見集約の結果
１　については、当面は従前どおり、２か月に１回の開催とする
２　についえは、区民センター等の集会所については、区民ないし区民の団体以
　　外でも利用可能なところがあるので、
　・インターネット等で予約可能な施設で
　・できるだけ、東京都心部にあって、アクセスの容易なところ
　を探すこと
となりました。

　次回の例会は７月１８日に予定していりますが、それを含めて、今後の例会の開催につきましては、場所が決定次第、このブログでお知らせしてゆきます。

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　副代表幹事　木村